Классификация офисных помещений, основанная на западном стандарте, в России стала применяться с 2006 года. Она предполагает деление всех объектов офисной недвижимости на три основных категории – «А» (элит-уровень), «В» (бизнес-уровень) и «С» (эконом-уровень).

ПАО Торгово-промышленная компания «МОССАХАР»
Индекс: 121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д. 65
+7 (495) 640-55-26

Классификация офисных помещений, основанная на западном стандарте, в России стала применяться с 2006 года. Она предполагает деление всех объектов офисной недвижимости на три основных категории – «А» (элит-уровень), «В» (бизнес-уровень) и «С» (эконом-уровень).

Офисы класса «А» это самые престижные помещения, относящиеся к представительскому классу.

Они отличаются следующими элементами:

  • современной постройкой (обычно это здания не старше 10 лет, с обязательным присутствием высоких потолков и фальшпола);
  • дорогостоящей отделкой помещений, соответствующей высшим европейским стандартам;
  • удобными современными лифтами, находящимися в здании в достаточном количестве;
  • центральной автоматизированной системой вентиляции и кондиционирования воздуха;
  • удобным месторасположением (не далеко от центра города, с хорошей транспортной доступностью);
  • централизованной пожарно-охранной сигнализацией;
  • усиленной охраной (наличие видеонаблюдения, охраняемой стоянки, фейс-контроля);
  • профессиональным менеджментом;
  • высокими ценами (стоимость арендных ставок выше 1 тысячи долларов, цена за квадратный метр больше 9 тысяч долларов).

В качестве примеров офисов класса «А» в Москве можно привести следующие объекты: бизнес-центр «Four Winds Plaza» (Большая Грузинская улица), Aquamarine-2 (Озерковская набережная), Citydel Business Center (Басманный район), Midland Plaza (Арбат) и Gazoil Plaza (район Черемушки).

На сегодняшний день офисы класса «А» на рынке офисной коммерческой недвижимости составляют примерно 15% от общего количества. При этом на них приходится более 71% от всех новых площадей, сданных в эксплуатацию с 2007 года и до настоящего времени. Также аналитические данные говорят о том, что спрос на объекты данного уровня постоянно растет, и на рынке они достаточно востребованы.

Офисы класса «В» это серединный формат между элит- и эконом-уровнем. Офисные помещения «В»-класса в настоящее время наиболее востребованы как для арендаторов, так и для покупателей столичной коммерческой недвижимости.

Офисные помещения «В» класса характеризуются присутствием следующих элементов:

  • качественным ремонтом;
  • современными лифтами;
  • открытой планировкой помещений;
  • современными системами пожарной сигнализации;
  • качественной вентиляцией и кондиционированием;
  • изолированными санузлами;
  • круглосуточной охраной;
  • отдельной парковкой;
  • организацией питания, как сотрудников, так и посетителей;
  • оптоволоконной связью и отдельными телефонными линиями.

Офисы класса «В» тоже представляют собой качественные помещения. Причем на сегодняшний день принято выделять офисные площади, которые по своим характеристикам ближе к классу «А», и тогда они маркируются как объекты «В+» класса.

При этом офисы класса «В+» имеют следующие отличительные особенности:

  • удобное месторасположение;
  • транспортная доступность;
  • охраняемая парковка;
  • отделка здания дорогостоящими материалами высокого качества;
  • современная охрана с единым управлением и применением систем видеонаблюдения.

Как примеры офисной коммерческой недвижимости «В» класса можно привести офисы, находящиеся следующих в бизнес-центрах — «Тушино», «Меридиан» (левобережный район), «9 акров» (район Черемушки), «Магистраль» (Хорошевский район), «Каскад» (Марьина роща) и «Старт» (Басманный район).

А в качестве офисов класса «В+» можно рассмотреть помещения в офисных центрах «Красивый дом» (район Отрадное), «Дербеневская Плаза» (юг Москвы), «Старый Арбат» (центр города) и «Академический» (юго-запад).

Аренда помещений в таких зданиях достаточно высока, поэтому их покупка является выгодным вложением средств. В результате в данном сегменте рынка всегда присутствует спрос, как на аренду, так и на покупку офисов класса «В+».

Офисы класса «С» выступают как самые доступные объекты на рынке офисной коммерческой недвижимости. Такие площади имеют стабильно невысокий спрос, и главное их достоинство это низкие арендные ставки.

Это хорошие стартовые административные площадки для мелких фирм, которые только начинают свою деятельность на рынке. Чаще всего офисные помещения класса «С» находятся в зданиях действующих предприятий или в старых перепрофилированных зданиях.

Характерными чертами офисов «С» класса выступают:

  • косметический ремонт;
  • кабинетная или смешанная планировка;
  • лифт (в здании с пяти и более этажами);
  • пассивная система вентиляции;
  • невысокое качество дополнительных услуг (охрана, парковка, организация питания и тому подобное);
  • деревянные окна.

Офисы класса «С» выгодно использовать как филиалы или бек-офисы, в которые не принято приглашать клиентов. К примеру, чаще всего здесь размещают отделы внутрифирменной деятельности (диспетчерские, бухгалтерии и так далее).

Примерами офисных помещения «С» класса могут выступать офисы в бизнес-центрах на Алексеевской улице и на набережной Академика Туполева, а также многочисленные объекты, сдаваемые в аренду фабриками, заводами, учебными заведениями и магазинами.

Процесс проектирования офисных зданий ничем не отличается от проектирования других строительных объектов. На первом этапе заказчик передает специалистам свое задание, после чего оно проходит необходимые стадии проектирования, проходят инженерные изыскания, а после чего разрабатывается рабочая документация. В технических документах отражаются все факторы, которые отличают именно офисные помещения от остальных. Проектирование офиса обязательно должно учитывать все требования СНиП, сотрудники должны чувствовать себя здесь комфортно, а внешний вид помещения должен быть привлекательным. Наша компания занимается как проектированием, так и строительством офисных зданий и бизнес-центров. Свяжитесь с нашими менеджерами, для того чтобы согласовать стоимость проектирования бизнес-центра или цену на строительство офисного здания! Содержание:

  • Классификация помещений под офисы
  • Какие факторы имеют значение при проектировании офисных зданий
  • Архитектурный и дизайнерский образ
  • Особенности планировки помещений
  • Инженерное обеспечение офиса
  • Регламентные требования для офисных помещений

Классификация помещений под офисы

Помещения, предназначенные для офисных помещений по своей функциональности могут быть следующих типов:

  • кабинеты директора;
  • комнаты, предназначенные для размещения различных подразделений организаций;
  • группа помещений разного типа: архивы, библиотеки, конференц-залы, ресепшен, гардероб, помещение охраны и так далее.

При проведении планировки зданий расположение таких помещений возможно по «жёсткому» варианту, который не допускает больших изменений при выборе сотрудниками функциональных зон, либо по индивидуальному способу. Второй метод предполагает вариабельность при распределении работников по помещениям здания. Такой способ предпочтителен по сравнению с первым, благодаря ему можно управлять всеми расчетами как как это удобно, это касается водоснабжения, электричества, отопления и так далее. В принципе, такой подход считается самым адекватным, причем что он также отвечает установленным правилам и требованиям по коммуникабельности и мобильности.

Все перечисленные факторы, среди которых можно выделить сигнализацию, системы коммуникации, инженерное оборудование прямым образом влияют на оценку здания под офис. На класс такого типа здания также влияет его месторасположение и особенности инфраструктуры, уровень качества используемых при строительстве материалов, а также используемые при работе системы безопасности.

Специалисты по строительству офисных помещений выделяют всего четыре типа таких зданий:

  • Класс А+++. Данная категория включает в себя здания, строительство которых происходит с использованием материалов высокого качества. Преимущественное количество таких офисов размещены в самом центре города. Под данную категорию попадают современные бизнес-центры, имеющие большую инфраструктуру, точки питания (кафе, столовые, рестораны), большую парковку для автомобилей, высокий уровень безопасности сотрудников офиса. Чаще всего дизайн интерьера таких помещений заметно отличается от других офисов такого типа различными особенностями.
  • Класс А. Под данную категорию попадают все типовые и привычные многих строительные объекты, при проектировании которых учитывались все высокие показатели обслуживания, наличие на объекте современных элементов для обеспечения безопасности сотрудников, требования для максимально удобной планировки, наличие поблизости большой парковки, на какой можно в любое время оставить свой автомобиль. Причем индивидуальный подход при осуществлении проектирования заметен не очень сильно.
  • Класс В. К данному классу можно отнести новые строения низкого качества, либо отреставрированные помещения, которые ранее были из категории А. Такие здания чаще всего после перенесенных перестроек потеряли свою эффективную планировку. Здание такого типа чаще всего содержит большое количество небольших офисных помещений, где установлены относительно небольшие окна или их нет вовсе.
  • Класс С. Главная особенность помещений такого типа заключается во множестве несущих стен в конструкции, а также большом количестве проходных коридоров. Это сильно затрудняет перестройку здания при необходимости, а также увеличить пространств при выполнении ремонта.

Все перечисленные параметры также имеют значение потому, что при использовании проекта по возведению здания должны быть соблюдены условия рентабельности, и максимальной выгодности для инвестора. Этой экономии можно достигнуть именно благодаря балансу минимизации возможных расходов, а также существенному повышении привлекательности здания офиса. Для повышения привлекательности можно использовать повышение функциональности внутренних помещений, либо совершенствовать эстетический дизайнерский подход.

Какие факторы имеют значение при проектировании офисных зданий

Проектирование зданий для офисов должно учитывать все особо значимые факторы при строительстве офисного центра:

  • строительные особенности;
  • конструктивные;
  • архитектурные свойства;
  • установленные СНиП и другие правила по документам;
  • удобство размещения будущего офисного здания;
  • инженерные нормы;
  • функциональные зоны;
  • энергоэффективность будущего здания;
  • особенности целевой аудитории.

Причем каждое здание в городе обязательно должно иметь соответствие с градостроительным планом. Будущий проект должен отражать то, как будущий бизнес-центр будет смотреться на фоне других зданий и сооружений. Все должно происходить обязательно с учетом возможных памятников, газопровода, имеющейся архитектуры и других коммуникаций.

Архитектурный и дизайнерский образ

Каждая уважающая себя компания-заказчик, при заказе строительного объекта, устанавливает свои требования к оформлению внешнего вида офисного здания, которое обязательно должно не только отличаться от жилого дома, но и создавать имиджевый план восприятия строительного сооружения. Ведь внешний вид строительного объекта — это «лицо» компании, которая использует здесь помещений под офис. Индивидуальный дизайн интерьера обычно отражает преимущества и особенности определенной компании. Данный фактор позволяет создать узнаваемый интерьер рабочего помещения офиса.

Перед небольшими компаниями также встает задача по тому, чтобы выделиться из многочисленных конкурентов, при этом максимально сохранив индивидуальность в оформлении помещения. Именно поэтому правильно обустроенное рабочее помещении обычно предоставляет возможность для вариабельного подхода к общему образу офисного помещения, максимально сохранив функциональный особенности.

Особенности планировки помещений

При осуществлении строительства зданий для офиса, используемые проектные решения всегда опираются на пожелания и требования заказчика, которые указываются в техническом задании. Однако, все это происходит с соблюдением принципов наиболее оптимальной организации.

Учитывая все выше сказанное, можно выделить всего три варианта планировочных решений, которые используются именно для деловых центров:

  • кабинетный тип помещений;
  • «открытое пространство»;
  • комбинированное оформление.

Все рабочие кабинеты можно временно объединять или разъединять при необходимости решения различных локальных задач при реорганизации всей системы управления. Важно учитывать, что мобильность такого типа офиса — это важное преимущество.

Многочисленные исследования демонстрируют только увеличение помещений, которые используются для проведения деловых встреч. При правильной планировке, часть таких помещений должна быть около 30% площади офиса. Учитывая европейскую традицию, переговоры у офисных работников занимают примерно 25% работы, у менеджеров эта цифра в два раза больше около 50% времени, руководители еще больше – около 75%. Процесс общения и обучение занимают основное место среди различных видов офисной работы, это вызывает необходимость специальных технологических и планировочных решений.

Привычные залы для переговоров могут быть также дополнены специальными многофункциональными, а также изменяемыми без ремонта небольшими помещениями, где сотрудники проводят семинары, переговоры и конференции. Проектировщику при этом следует обязательно предусмотреть возможность применения различного оснащения, которое предоставит сотрудникам возможность для предоставления различной дополнительно информации. Такие устройства могут быть следующих типов: мультимедиа, проекторы, интерактивные доски и другие.

Около 80% офисных нововведений прямым образом ориентированы на максимальное совершенствование улучшение условий общения между сотрудниками. К примеру, для проведения важных переговоров следует предусмотреть создание специальных, отдельно стоящих «островков», которые будут иметь высокие столы. За ними удобно стоя разговаривать, благодаря чему беседа получается более легкой и интересной. По этой же причине важно предусмотреть также создание «кофисов» – это, так называемый, промежуточный вариант оборудования между офисом и кафе. Такие элементы располагаются недалеко от рабочего места, здесь можно перекусить, практически, не покидая своего основного рабочего места.

Инженерное обеспечение офиса

Обеспечение офисов со стороны инженерного оборудования может включать в себя следующее оборудование:

  • систему вентиляции и кондиционирования помещений, которая имеет совершенно другую конструкцию, по сравнению с жилыми домами;
  • освещение и электричество;
  • высокоскоростной интернет;
  • водопровод в доме, обязательно с горячей и холодной водой;
  • канализацию;
  • при необходимости телевидение и телефонную связь;
  • в обязательном порядке охранную безопасность.

В процессе проектирования здания для офисов, важно задействовать естественное освещение, чтобы максимально сэкономить на электроэнергии, в целях уменьшения затрат на кондиционировании, можно продумать естественной вентиляции, для экономии расходов на отопление – использовать в проекте использование многочисленных современных устройств теплоизоляции. Офисные здания с большой высотой (более 60 этажей), кроме повышения доли расходов на различные инженерные системы, имеют также особенности другого характера: здесь можно предусмотреть использование скоростных лифтов, это в большинстве случаев создаёт серьезные трудности при необходимости дальнейшей перепланировки.

Регламентные требования для офисных помещений

Проектирование бизнес-центров и офисных зданий должно учитывать все требования СНиП, сотрудники должны чувствовать себя здесь комфортно, а внешний вид помещения должен быть привлекательным. Это самое главное для каждого заказчика строительства большого офисного здания.

Начиная с 2013 года стали действовать определенные правила 118.13330.2012 – это редакция установленных СНиП от 31-06-2009. В данном документе есть нормы для целых групп зданий и различных помещений, у которых есть общие функциональные и объёмно-планировочные. Здания такого типа предназначены только для умственного труда и работы!