ПО ЗАКОНУ

7 МИН

Дата публикации: 19 октября 2023 года

Как получить разрешение на строительство

Разбираем, в каких ситуациях предпринимателю может понадобиться разрешение на строительство, как пройти все этапы его получения и как упростить этот процесс.

  • Когда нужно разрешение на строительство
  • Кто выдаёт разрешение
  • Как исследовать земельный участок
  • Какие техпроекты нужны
  • Как подготовить и подать документы
  • Как выбрать посредника для получения разрешения
  • Главное

Когда нужно разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает, что документация на здание соответствует градостроительному регламенту, а также проектам планировки, межевания территории и другим требованиям статьи 51 ГрК РФ.

ИП и юрлицам этот документ даёт право строить здания на продажу или для коммерческих целей. Например, под офис, магазин, парикмахерскую, автомойку и прочее. В некоторых случаях он требуется, когда объект нужно не возводить с нуля, а реконструировать.

Без разрешения на строительство можно обойтись, если у объекта нет фундамента, то есть его можно передвинуть. Это ларьки и киоски. Оно не понадобится, если предприниматель собирается строить:

  • газопровод,
  • водопровод,
  • трамвайные пути или другие объекты из перечня «иных случаев».

В остальных случаях бизнес обязан получать разрешение, прежде чем начинать работы. Без него муниципальные власти могут через суд признать постройку незаконной. Тогда владельцу придётся сносить её за свой счёт. Также будет назначен штраф: для ИП — от 20 000 до 50 000 рублей, для юрлица — от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Кто выдаёт разрешение

Разрешение выдаёт орган местного самоуправления, на чьей территории находится земельный участок: в городах — мэрия, в других населённых пунктах — администрация муниципального образования.

Узнать, какое именно ведомство отвечает за выдачу в конкретном населённом пункте, можно на Госуслугах. Перейдите на сайт и укажите геолокацию.

Например, для геолокации «Москва» нужным ведомством будет Комитет государственного строительного надзора города Москвы

Прежде чем обратиться за разрешением на строительство, нужно:

  1. исследовать земельный участок,
  2. составить техпроекты здания,
  3. подготовить документы.

Как исследовать земельный участок

Земельный участок проверяют на соответствие всем нормативным требованиям. Для этого проводят экспертизу. Самостоятельно это сделать нельзя — экспертизу заказывают геодезистам и инженерам с лицензией от государства.

По результатам исследования составляют СПОЗУ — схемы планировочной организации земельного участка. В них обозначают важные параметры будущего здания: количество этажей, площадь здания, количество труб и прочее.

К СПОЗУ иногда добавляют инженерно-геологическое заключение. В него входит информация о почве, климате, экологии района. СПОЗУ и инженерно-геологическое заключение позволяют понять, способен ли грунт выдержать фундамент здания.

Помимо экспертизы, для исследования земельного участка нужен ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Он показывает:

  1. что над землёй: пределы участка, охранные зоны (при наличии),
  2. что под землёй: трубы, силовые кабели. Если они проходят по участку — строить там нельзя, так как коммунальные службы должны иметь к ним доступ на случай аварии.

ГПЗУ можно запросить через сайт «Госуслуги».

Какие техпроекты нужны

Для получения разрешения на строительство потребуются следующие техпроекты:

  • АГР — архитектурно-градостроительное решение. В нём показывают расположение здания на участке, заезды и выезды и подробно описывают материалы фундамента, стен, крыши. Внешний вид здания должен вписываться в облик населённого пункта, иначе разрешение на строительство могут не выдать. АГР разрабатывает архитектор, а утверждает комитет по архитектуре.
  • План организации строительства. Это описание самого процесса строительства: сколько лет или месяцев планируется строить, в какое время суток будут вестись работы, где будут храниться стройматериалы, кто будет вывозить мусор. План можно разработать самостоятельно или заказать в проектной организации.

Как подготовить и подать документы

Чтобы получить разрешение на строительство, ИП или юрлицу нужно собрать все вышеперечисленные документы:

  • СПОЗУ,
  • ГПЗУ,
  • АГР,
  • план организации строительства.

В дополнение к ним:

  • договор купли-продажи или аренды участка,
  • согласие на строительство от каждого владельца участка, если их несколько,
  • учредительные документы заявителя.

Ещё необходимо заполнить заявление. Его пустой бланк и образец заполнения можно найти на сайте «Госуслуги» в разделе «Документы, необходимые для получения услуги».

Подать заявление и документы в орган местного самоуправления можно:

  1. лично;
  2. по почте;
  3. через представителя, у которого есть доверенность;
  4. через сайт «Госуслуги» (раздел «Контакты»). В этом случае понадобятся электронная подпись и копии всех документов.

Минимальный срок ответа госорганов — 10 рабочих дней. Ответ может быть как положительным, так и отрицательным.

Отказать в выдаче разрешения могут, если каких-то документов не хватает или при их оформлении допущены ошибки. Подробное описание ошибок есть на сайте «Госуслуги» в разделе «Основание для получения услуги, основания для отказа». В случае отказа документы придётся подавать заново.

Как выбрать посредника для получения разрешения

Наиболее простой способ избежать ошибок — привлечь компанию-посредника. Она может помочь как с конкретными процессами, например провести только экспертизу участка, так и сделать всё «под ключ» — провести экспертизу, подготовить техпроекты и подать документы.

При выборе такой компании важно:

  • проверить её учредителей и руководителей,
  • изучить, с кем она уже успела поработать, какие были результаты,
  • проверить наличие у компании лицензии на инженерные и геодезические работы. Для этого можно перейти в реестр МСП на сайте налоговой и ввести в строку поиска ИНН, ОГРНИП или наименование компании.

Перед началом сотрудничества желательно составить договор с подробным перечнем услуг, которые компания будет оказывать, и техническое задание (ТЗ).

Что стоит прописать в ТЗ:

  • для чего предназначено здание (офис, магазин, автомойка, жилой дом и пр.),
  • сколько у него будет этажей,
  • смету строительства.

Главное

Разрешение на строительство необходимо, если ИП или юрлицо планирует строить здание на продажу, под офис, магазин, автомойку, парикмахерскую и пр.

Чтобы получить разрешение, нужно провести исследование земельного участка, составить техпроекты здания, подготовить документы и подать их в орган местного самоуправления, на чьей земле расположен участок.

Исследование земельного участка включает в себя его экспертизу, по итогам которой составляют СПОЗУ. Кроме того, в исследование входит ГПЗУ, который запрашивают на Госуслугах.

К техпроектам, которые нужны для разрешения, относятся АГР и план организации строительства.

Подать документы и заявление на получение разрешения можно через Госуслуги. Для этого понадобится электронная подпись.

Провести экспертизу земельного участка, подготовить и подать документы за предпринимателя может компания-посредник.

(1) Срок привлечения к административной ответственности

Когда выстраиваете позицию для опровержения доводов Ростехнадзора, с самого начала обратите внимание на сроки привлечения к административной ответственности.

Согласно ч. 3 ст. 4.5. КоАП РФ срок давности привлечения к административной ответственности составляет 1 год со дня совершения административного правонарушения.

Очень часто Ростехнадзор обращается в суд с иском спустя более чем год, то есть автоматически пропуская срок на привлечения лица к ответственности.

Дело в том, что пропуск такого срока восстановлению не подлежит, поэтому суд, установив это, в любом случае принимает решение об отказе в удовлетворении требования (п. 18 Пленума ВАС РФ № 2 от 17.01.2003).

(2) Для выполнения работ не нужно получать разрешение на строительство

Получать разрешение на строительство не всегда обязательно. Исключения содержатся в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (например, если Вы осуществляете капитальный ремонт объекта капитального строительства или изменяете объект капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности).

Дополнительные случаи также содержатся в подзаконных актах, например:

А) Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816″Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство…». Согласно этому акту, например, без получения разрешения на строительство можно выполнять строительные работы и реконструкцию:

— водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм,

— линейных сооружений водоотведения диаметром до 1 000 мм,

— автомобильных дорог 4 и 5 категории,

— местных улиц, дорог, проездов,

— трамвайных путей и др.

Б) Постановление Правительства РФ от 07.11.2020 N 1798 «Об утверждении перечня видов подготовительных работ, не причиняющих существенного вреда окружающей среде и ее компонентам, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство…»:

— освобождение земельного участка от деревьев и иных насаждений,

— снос некапитальных объектов,

— утилизация отходов, образовавшихся при осуществлении подготовительных работ,

— устройство временных дорог и подъездных путей,

— разработка грунта, уплотнение и укрепление грунта, его перемещение, устройство насыпей, разработка выемок, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т.д.

Во многих случаях подход проверяющих органов достаточно формален: проводил работы без разрешения на строительство – получи штраф.

Хотя, как указывалось выше, анализ Градостроительного кодекса и подзаконных актов в разрезе Вашей ситуации может выявить, что в конкретном случае получать разрешение на строительство и не требовалось. Тогда Вы будете освобождены от ответственности.

(3) Попытаться перекинуть ответственность с застройщика на подрядчика и наоборот

По общему правилу получать разрешение на строительство – это прерогатива застройщика (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Но зачастую застройщики, когда их привлекают к ответственности, пытаются возложить ее на подрядчика.

В этом случае подрядчику, чтобы избежать привлечения к ответственности, необходимо руководствоваться ст. 51 ГрК РФ и отметить, что из системного толкования этой нормы отчетливо видно, что застройщик – это единственное лицо, которое по закону правомочно получать разрешение на строительство, поскольку именно он и только он является собственником земельного участка, на котором будет производиться строительство.

На подрядчика по договору действительно может быть возложена обязанность по получению разрешения на строительство, но действовать в этой ситуации он будет как представитель застройщика – то есть в его интересах и от его имени (по доверенности). В этом случае подрядчик является не отдельным лицом, действующим самостоятельно, он непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности застройщика (п. 1 ст. 182 ГК РФ). То есть ответственным за получение разрешения на строительство все равно остается застройщик.

Что касается застройщиков, то их перекладывание ответственности на подрядчиков, невзирая на наличие ст. 51 ГрК РФ, тоже небезосновательно.

Оно основано на абз. 2 п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части КоАП РФ», где указано:

«Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ, могут являться как застройщик, так и иные лица (подрядчик, субподрядчик), так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, обладает соответствующим разрешением на строительство».

Судебная практика исходит из того, что подрядчика или технического заказчика можно привлечь к ответственности за неполучение разрешения на строительство, если будет доказано, что (1) договором на них была возложена такая обязанность, (2) разрешение на строительство ими не было получено сугубо по своей вине (например, со стороны застройщика была своевременно передана вся документация, необходимая для получения разрешения на строительство, но технический заказчик/подрядчик самостоятельно своими действиями способствовал затягиванию процесса по получению разрешения на строительство) (см. напр.: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.03.2024 № Ф02-538/2024 по делу № А10-2796/2023).

(4) Возможность снизить наказание менее минимального размера

Если ни один из доводов, указанных выше, не подпадает под Вашу ситуацию или был парирован судом, всегда просите в своем отзыве назначить минимально возможный штраф. Законодательство об административных правонарушениях позволяет это сделать. Соответствующие положения закреплены в ч. 3.2. и 3.3. ст. 4.1. КоАП РФ:

Если судья в конкретном деле установит исключительные обстоятельства (например, финансовое или имущественное положение лица слишком тяжелое и наложение на него штрафа в стандартном размере будет обременительным), то он может снизить минимально возможный штраф по соответствующей статье, но не более чем в два раза.

Конкретно в нашем примере, ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ устанавливает штраф за выполнение работ без разрешения на строительство от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Суд, применяя положения ч. 3.2. и 3.3. ст. 4.1. КоАП РФ, может снизить его до 250 тыс. рублей.

Таким образом, у Вас есть возможность сэкономить 750 тыс. рублей.

В предыдущем разделе мы приводили дело, где к ответственности за проведение работ без разрешения на строительство был привлечен технический заказчик. В нем как раз ему был назначен штраф в 250 тыс. рублей (менее минимального размера) (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.03.2024 № Ф02-538/2024 по делу № А10-2796/2023).

(5) Малозначительность деяния (опционально)

Теоретически есть еще одна легальная возможность избежать ответственности за административном правонарушение – это доказать его малозначительность.

«Малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляет существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений» (п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 N 5 (ред. от 23.12.2021) «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»).

Простыми словами это объясняется так: да, привлекаемое к ответственности лицо допустило нарушение, но оно настолько пустяковое, что поймите нас, пожалуйста, и простите.

Этот довод выделен опционально, потому что в судебной практике он применяется очень редко. Нет каких-либо сформированных железобетонных оснований, при которых можно сказать – вот говорите суду это, и он точно признает правонарушение малозначительным и освободит Вас от ответственности. Скорее это больше зависит от конкретного судьи, его настроения и эмпатийности.

Институт малозначительности в большей мере применяется в судах системы общей юрисдикции, когда к ответственности привлекается физическое лицо, а не юридическое.

К юридическим лицам требования всегда более повышенные, поэтому благосклонность к ним – явление редкое. В связи с чем, указывать в отзыве о малозначительности – это, скорее, расчет на авось. Но чем черт не шутит?

В деле, в котором принимал участие я, ответчика привлекали к ответственности за то, что он выполнял работы без разрешения на строительство в течение короткого промежутка времени в середине 2022 года.

Но Ростехнадзор обратился в суд лишь в ноябре 2023 года, пропустив срок для привлечения к административной ответственности (ч. 3 ст. 4.5. КоАП РФ).

То есть сработал довод (1), который мы описывали в этой статье.

Установив это, суд отказал в удовлетворении требований административного органа и не привлек к ответственности ответчика.