Это нужно знать перед покупкой! Вместе с экспертами выясняем, можно ли купить участок и загородный дом по членской книжке садовода, оцениваем плюсы и минусы такой сделки.

Авторы: редакционный отдел блога DG-Home

Сургаев Юрий Михайлович Специалист по работе с недвижимостью

Мария Щугорева Тележурналист, культурный обозреватель
Подпишитесь, и узнавайте о самых интересных материалах
на dg-home.ru
17 февраля 2023

Кто из горожан не мечтает о даче? Отдыхать от городской суеты, мастерить что-то своими руками, выращивать ягоды и цветы, жарить шашлыки с друзьями — вот оно, настоящее удовольствие!

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Купить загородный коттедж по садовой книжке — это очень привлекательное предложение, которое скрывает немало потенциальных сложностей

Когда будете подыскивать подходящий вариант, наверняка наткнетесь на объявления о продаже участка по садовой книжке. Цена будет низкая. Стоит ли покупать и как минимизировать риски при покупке дачи по садовой книжке? Рассказываем обо всех нюансах.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Прежде чем принять решение о покупке загородного дома или дачи, по садовой книжке, следует взвесить все «за» и «против»

Что такое садовая книжка?

  1. Собственник, т.е. лицо, которому участок принадлежит по праву собственности.
  2. Землевладелец, т.е. тот, кто имеет пожизненное право наследуемого владения.
  3. Землепользователь, т.е. лицо, обладающее правом бессрочного пользования.
  4. Арендатор, или человек, который пользуется участком и имуществом на правах аренды.

Последний не может продать дачу по садовой книжке.

Если вам предстоит покупка участка по садовой книжке, закономерно встает вопрос: является ли членская книжка правоустанавливающим документом? Подтверждает ли право собственности на объект? Ответ однозначный: сегодня — нет. Это не более, чем формальность.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Приобретение дачного дома по садовой книжке допустимо, но важно соблюсти некоторые неизбежные формальности после заключения сделки

Можно ли покупать дачу по членской книжке?

Давайте разбирается: продажа по садовой книжке — что это? Цена недорогая, но как не спустить деньги на ветер? Сразу уясним: земли СНТ имеют статус сельскохозяйственных, т.е. капитальный дом для круглогодичного проживания на них не возвести, только сезонные постройки: небольшой дом, мастерскую, летнюю кухню, баню, гараж, беседку и прочие. Если вас устраивает этот вариант, объясняем, что значит продажа по садовой книжке.

На землях с разрешенным видом использования для садоводства можно строить жилой дом и постоянно в нем зарегистрироваться.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
СЮДА ПОДОЙДЕТ

Приобретение дачи по членской книжке не подразумевает возможности строить на участке капитальный дом — только небольшой домик, баню, летнюю кухню

Сделка по членской книжке имеет мало общего с классической куплей-продажей. ДКП и АПП, как это делают на вторичном рынке, в данном случае не оформляется. На заседании СНТ продавец передает покупателю книжку, а тот ему — деньги. Процедура подкрепляется письменными заявлениями, по которым первый выходит из садового товарищества, второй — входит в состав СНТ. После этого новому владельцу предстоит бумажная волокита: нужно оформить собственность и зарегистрировать постройки. О подводных камнях — далее.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

После покупки недвижимости по дачной книжке предстоит много различных активностей, а именно, оформление собственности и регистрация постройки

Кто продает дачу по членской книжке садовода?

Не все владельцы загородных дачных домов хотят тратить время и деньги на оформление документов. Допустим, участок перешел по наследству. Регистрация имущества через Росреестр — процедура изматывающая. Намного проще продать его за бесценок, возложив все хлопоты приватизации на покупателя. Если вы не боитесь бумажной волокиты (тем более до 01.03.2026 г. действует дачная амнистия — узаконить право собственности можно по документам из архива, например, книжке садовода), прочтите нашу инструкцию.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Зачастую владельцы дачных участков не хотят заниматься оформлением документов и готовы продать свое имущество гораздо дороже, возложив документооборот на будущего владельца

Покупки дачного участка в садовом товариществе: нюансы, которые нужно знать

Чем опасна покупка дачи по членской книжке? В результате такой сделки права распоряжаться имуществом приобретатель не получает. Рискованно? Однозначно. Квалифицированные юристы рекомендуют настоять на приватизации дачного участка собственником и лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Если продавец отказывается, стоит насторожиться, а то и вовсе отказаться от приобретения, несмотря на привлекательную стоимость.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Юристы настаивают: прежде чем покупать дачу, наведите справки о том, в каком состоянии находится недвижимость и только потом принимайте решение

Почему? Если у продавца всего один правоустанавливающий документ — садовая книжка, это может говорить о том, что приватизация по каким-либо причинам невозможна. Например, на участки наложено обременение, имеется сервитут (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях), или ограничен оборот. Узнать детали нужно в местной администрации, которая и является собственником земель СНТ.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Идеальный вариант проведения сделки с дачной недвижимостью — это убедить продавца провести ее приватизацию и только после этого подписывать договор купли-продажи

Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке

Прежде чем решиться купить участок по садовой книжке, тщательно взвесьте все «за» и «против».

Аргументы “за”

  • Привлекательную стоимость. Такая дача обойдется в несколько раз дешевле, чем приватизированная. Наконец-то сможете наслаждаться загородным отдыхом, а если передумаете — оформите документы, чтобы перепродать дороже.
  • Членство в СНТ не обязательно подтверждать нотариально. Стоит сделать это скорее для того, чтобы перестраховаться.
  • Сделка совершается гораздо быстрее, чем привычная купля-продажа.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Покупать дом по дачной книжке выгодно, кроме того, такая сделка занимает довольно небольшой промежуток времени

Аргументы “против”:

  • Покупатель становится не собственником, а всего лишь членом СНТ. Проще говоря, вас будут считать арендатором.
  • Продать участок можно только после прекращения членства в садовом товариществе, а за это должны проголосовать все входящие в его состав.
  • Если у прошлого владельца были долги, покрывать их придется вам.
  • В случае исключения из товарищества (например, за систематическую неуплату взносов), распоряжаться купленной в такой способ дачей вы не сможете.
  • Существует большая вероятность быть обманутым.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Членство в СНТ при покупке недвижимости, далеко не обязательно подтверждать у нотариуса, но покупатель может это сделать, чтобы подстраховать себя

Одно дело, когда продажа дачи по членской книжке производится пенсионером, которому нужны деньги на лечение. Человек не оформил документы вовремя, а теперь ищет хоть какой-то вариант. И совершенно другое — мошенники, которые хотят поживиться за чужой счет. К примеру, книжка может быть умышленно выписана на третье лицо, не имеющее к этому участку никакого отношения. Доказать, что имущество теперь ваше, будет практически невозможно.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Юристы советуют обратить внимание на то, кто продает дом по дачной книжке и сделать соответствующие выводы

Правовые аспекты покупки дачи по садовой книжке в 2023 году

Еще раз подчеркнем: приобретение дачи в СНТ с юридической точки зрения — это не купля-продажа. Приобретатель становится членом организации и получает право использовать землю по назначению, но собственником остается государство. Участок нужно приватизировать, если вы хотите, чтобы он перешел в частную собственность.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Иногда дачу может продавать одинокий пенсионер, который нуждается в деньгах. В таких случаях возможно допустить, что у него нет цели обмануть покупателя, а лишь желание быстро провести сделку

  • Гражданский паспорт;
  • Правоустанавливающие документы (договора дарения, купли-продажи или мены, вступившие в силу решения суда, справка с публичных Торгов, свидетельства из БТИ и выписки из похозяйственной книги);
  • Подтверждения уплаты взносов;
  • Справки ПНД и НД (не обязательны, но не лишним будет перестраховаться);
  • Технический и кадастровый паспорта.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Порядок покупки

Как купить дачу по садовой книжке, если вы все-таки решились на сделку? Алгоритм будет отличаться в зависимости от того, есть ли на участке недвижимость, например, дом. В обоих случаях необходимо собрать информацию о садоводстве и окружающей территории (например, планируются ли рядом крупные стройки — часто именно эта перспектива подталкивает людей к продаже), уточнить всю интересующую информацию в правлении и проверить предоставленные сведения.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Если вы созрели к покупке недвижимости по дачной книжке, то обязательно наведите справки о садоводстве и окрестных территориях, чтоб оценить целесообразность сделки

Порядок действий для покупки дачи без дома

  1. Оформить соответствующее решение собрания СНТ.
  2. Провести межевание.
  3. Поставить надел на кадастровый учет.
  4. Заключить договор.
  5. Расплатиться с продавцом и зарегистрировать в Росреестре свое право на объект.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Зачастую продавцы загородной недвижимости обладают информацией о планирующейся крпной стройке в окресностях садоводства и это толкает их к продаже имущества за небольшие деньги

Порядок действий при покупке дачи по членской книжке с домом

  1. Оценка имущества.
  2. Обсуждение деталей сделки и подготовка необходимых документов.
  3. Составление предварительного соглашения с обозначением нюансов будущей сделки.
  4. Внесение задатка с письменной фиксацией этого факта.
  5. Подписание договора.
  6. Взаиморасчеты.
  7. Регистрация права на дом и землю новым владельцем.
  8. Вступление в СНТ с выдачей садовой книжки.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Приобретение дачи по дачной книжке это достаточно быстрая сделка, но и она не производится одномоментно, за один день

Главное, что следует всегда держать в голове, решая, вступать ли в подобные сделки: стать законным собственником покупатель может только после регистрации имущества в Росреестре.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
СЮДА ПОДОЙДЕТ

Стать законным собственником недвижимости покупатель сможет только после регистрации имущества в Росреестре, а это занимает время

Покупка дачи по садовой книжке: как избежать рисков?

Самая главная опасность состоит в том, что можно остаться и без дачи, и без денег. Наиболее безопасный вариант — дождаться, пока продавец оформит нужный пакет документов (процесс может длиться порядка 6 месяцев) и совершить классическую куплю-продажу.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Прежде чем решить, а стоит ли покупать дачный дом по садовой книжке, лучше посоветоваться с несколькими юристами и изучить все риски

Какие еще риски существуют?

  • Незаконные постройки. Если дом или хозяйственные здания возведены с нарушениями, покупатель не сможет оформить право собственности на них, поставить объект на кадастровый учет и даже провести газ. Хотите купить дачу? Покупайте только если постройки оформлены.
  • Старые коммуникации. Часто случается, что на баланс местного самоуправления или специализированной организации они не переданы, поэтому когда возникает потребность в починке, этим никто не занимается. Полностью обезопасить себя не выйдет, но перед заключением сделки соседей стоит опросить.
  • Отсутствие межевания. Сделки с земельными участками без межевания Росреестр не пропускает. При покупке просите продавца предоставить выписку из ЕГРН с границами, обозначенными на кадастровой карте, и удостоверьтесь, что они соответствуют реальным параметрам дома. Обязательно запросите ГПЗУ.

Переход права без межевания можно зарегистрировать, но не рекомендую этого делать. Высоки риски получить в дальнейшем спорную ситуацию с соседями.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Очень важно получить от хозяина дачи весь пакет документов и на землю, и на сам дом, чтобы проверить что все они находятся в порядке

  • Долги на даче. Как таковая, задолженность по членским взносам продаже не препятствует. Главное, чтобы имущество не было под арестом. Однако, старые долги перед СНТ могут попытаться взыскать с нового владельца. Поэтому справка об отсутствии долгов нужна обязательно.
  • Проблемы с документами и регистрацией. Проверить выписку из ЕГРН недостаточно, стоит обратить внимание и на законность приобретения права собственности. Документы нужны и на дом, и на землю. Не заключайте сделку, пока не получите все документы.

СЮДА ПОДОЙДЕТ

Покупка дачи по садовой книжке, столь привлекательная на первый взгляд, может скрывать в себе массу проблем, с которыми придется столкнуться новому хозяину дома

Стоит ли покупать земельный участок по садовой книжке?

Давайте напомним, продажа по членской книжке — что это? По сути, одна из наиболее рискованных сделок. Если пакет документов неполный, недобросовестный продавец может просто-напросто вас обмануть, и отстоять свои права будет довольно непросто. Решаясь на такой шаг нужно тщательно взвесить все «за» и «против».

Стоит ли покупать дом у водоема, какие документы должны быть у продавца и надо ли прислушиваться к мнению будущих соседей при приобретении дачи, рассказали эксперты.

Кирилл Каллиников/РИА Новости

Прежде всего при выборе дачи рекомендуется сразу исключать варианты с неготовыми документами или ценой значительно ниже рынка, говорит управляющий партнер компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Именно такие предложения чаще всего оборачиваются проблемами для покупателей — дачное законодательство имеет много тонкостей.

Покупка дачного участка состоит обычно из пяти основных этапов: выбор направления, проверка дороги и дачного общества, проверка документов на дачу, оценка качества дачи и стоимости ее содержания, оформление договора купли-продажи, отмечает он.

Направление. Выбирая направление для покупки, важно иметь в виду сложившуюся инфраструктуру, местные традиции и количество соседей. Как правило, чем больше соседей живет в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) круглый год, тем спокойнее в нем, говорит Чернокульский.

Однако есть покупатели, который предпочитают дачу именно в полузаброшенных СНТ, отмечает эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской». Пусть из сотни домов жизнь теплится в 10-15, зато там есть уединение и даже некая «первобытность».

Определитесь, на какое удаление от города вы готовы уехать, как часто члены семьи собираются туда приезжать, советуют в «Миэль». Если планируются визиты только на выходные, то можно рассматривать удаленность в 100-130 км от крупного города. На таком расстоянии экология будет лучше. Важно взвесить, нужен ли вам некий центр притяжения, где находится инфраструктура для комфортного быта? Если в семье есть пожилые люди, то возможно, им понадобится скорая медицинская помощь. Если есть маленькие дети, то вряд ли получится просидеть с ними все 3-5 месяцев на нескольких сотках — им станет скучно. Значит, лучше, чтобы поблизости был населённый пункт с кинотеатром, каруселями, парком и т.п.

Нужен ли в пешей доступности водоём для купания или лес? Или достаточно, что они находятся в 15-30 минутах езды? Возможно, что в семье есть маленький ребенок, и дачники вообще не планирует покидать пределы своего участка. Тогда водоем и развлечения не так важны — достаточно будет надувного бассейна, качелей и небольшой детской площадки на территории поселка.

Проверка местности. Очень важно провести «разведку» на местности — так можно оценить, как выглядит участок, требуется ли ремонт дому, пообщаться с потенциальными соседями, говорит Чернокульский. У председателя можно узнать о размерах членских взносов, о подаче воды и вывозе мусора, о внутренних правилах благоустройства. С 2019 года СНТ обязали принимать членские взносы безналичными платежами. Узнайте, сможете ли вы оплачивать их таким образом в выбранном вами дачном поселке.

Нужно ли общаться с будущими соседями — вопрос спорный, считают в «Миэль». Соседи могут дать субъективную информацию, которая оттолкнет от выгодной покупки. Или, напротив, соседи вам понравятся, это расположит к покупке, а участок окажется неудачным.

Обратите внимание на общее благоустройство территории — её надо содержать и постоянно в неё вкладываться, на это идут взносы членов СНТ.

Если хочется увидеть участок «во всей красе», то идеальное время для покупки — с мая по октябрь, отмечают в «Миэль». Но, в принципе, участок можно приобретать в любое время года. Важно обратить внимание на рельеф: главная проблема, которая может проявиться позже — возможность подтопления. Хотя этот вопрос можно решить в процессе рекультивации земли.

Особую нишу занимают так называемые стародачные места, говорит эксперт «Миэль». В Подмосковье это Малаховка, Кратово, Валентиновка, Болшево, Мамонтовка, Быково, Жуковка. Эти объекты — для особых ценителей уединённого, созерцательного отдыха. Уникальные места со своей красотой, атмосферой, архитектурой, историей, духом, природой. Обычно тут большие участки земли (от 12 соток до 1-2 га), хотя бывает, что наследники уже поделили их. Здесь эксперты, прежде всего, смотрят на границы участков. Зачастую даже забор может быть не установлен. Поэтому стоит обратиться к услугам кадастрового инженера и за собственные средства проверить, нет ли заходов и пересечений границ.

Проверка документов. Обратите внимание, какие документы есть на руках у продавца, подчеркивает Чернокульский. Это может быть, например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве или разделе имущества. Среди документов на земельный участок может быть постановление органов власти о предоставлении участка в собственность. Также продавец обязан иметь членскую книжку, в которой есть информация об уплаченных взносах, выписку из Росреестра с указанными границами участка.

Обязательное условие при приобретении участка — проведение межевания. Это поможет избежать в будущем вопросов по поводу размера и границ участка и избежать возможных разногласий с соседями. Месторасположение и границы участка начинают охраняться законом только тогда, когда они внесены в реестр и стали определенным в индивидуальном порядке объектом на местности.

Отсутствие межевания (не надо путать присвоенный кадастровый номер с межеванием, то есть установлением границ участка) — основная проблема с документами, отмечают в «Миэль». В принципе, совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют, отмечает эксперт. Но если используется ипотека, то банк запросит полный пакет документов. И тогда у покупателя возникает дилемма: либо он ищет дачу с теми документами, которые нужны банку, либо выбирает дачу под свои запросы, но исключительно на свои средства.

Поэтому важно сразу определиться с бюджетом покупки, считают в компании — будут ли это только собственные средства или же с привлечением заёмных? Нужен ли только участок или готовый дом, пригодный для проживания? Или дом, требующий определенных вложений, который можно «довести до ума»?

Важно также знать, сколько лет дача находится в собственности, говорит Чернокульский. Минимально безопасный срок владения — это один год, однако лучше ориентироваться на три года — за этот период истекает срок исковой давности, что может быть критически важно, если предыдущая сделка была с нарушениями.

Максимально внимательным нужно быть, если вы выбрали дачный участок близко к природоохранной территории или водоему. Например, если дачный дом построен и зарегистрирован в водоохранной зоне, это может стать причиной внимания со стороны природоохранного прокурора — такие дома нужно обязательно оборудовать специальными сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. В случае нарушений и судебных разбирательств начало течения срока исковой давности суд может установить с момента составления акта обследования.

Оценка дома. Перед покупкой стоит оценить состояние здания. Для этого лучше пригласить специалистов проверить прочность фундамента, стен, качество инженерных систем (электричества, системы водоснабжения, газопровода), считает Чернокульский.

Надо понимать, что дача — это дом для сезонного проживания, то есть с октября по апрель он будет закрыт и законсервирован, отмечают в «Миэль». Некоторые покупатели думают, что смогут проживать в летнем доме и в зимний период. Но если дом строился как летний, так сделать не получится. Для зимнего дома нужен другой фундамент, толщина утепления, инженерия. Например, если вода заведена по летнему принципу, то зимой этим водопроводом воспользоваться не выйдет. Бывают особенные случаи: например, мощный фундамент мог бы выдержать и многоэтажку, а стены и кровля не утеплены.

Задуматься о покупке дачи нужно минимум за 1-2 месяца до предполагаемого заезда. Только на оформление и регистрацию перехода права собственности может уйти до двух месяцев.

Оформление сделки. Договор купли продажи дачного участка может быть заключен в простой письменной форме. В нем максимально подробно прописывают все характеристики объекта: адрес и номер участка в СНТ, кадастровый номер, площадь территории и дома и т.д.

Если с участком возникнут проблемы, вернуть деньги бывает очень трудно, отмечает Чернокульский. Поэтому в договоре важно указать отсутствие притязаний на участок со стороны третьих лиц и реальную цену продажи (потребовать назад вы сможете ту сумму, которая указана в договоре). По возможности также зафиксируйте, какие объекты и вещи оставили продавцы, будь то мебель, инструменты или урожай.

После подписания договора есть еще один этап — участок переходит в собственность только после госрегистрации. Поэтому постарайтесь максимально оперативно, лучше прямо в день заключения договора вместе с продавцом предоставить документы в Росреестр или МФЦ.