Перед началом строительных работ требуется получить разрешение на строительство. Это утвержденный Минстроем РФ документ, подтверждающий, что проектная документация соответствует градостроительным нормам и назначению территории. Чем грозит строительство объекта недвижимости без разрешения на строительство и как узаконить здание, которое построили с нарушениями — в нашем материале.

Что признается самостроем

Основной закон о самострое — ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объектом самовольного строительства признается недвижимость, возведение которой прошло без соответствующих согласований на стройку и с нарушениями регламентов. Среди них:

  • отсутствие лицензии на строительство;
  • несоответствие назначения здания ВРИ земли;
  • нарушения строительных норм;
  • отсутствие законных прав у застройщика на землю;
  • реконструкция без разрешения.

Юридически самовольная постройка без разрешения на строительство не относится к объекту гражданских прав. Это значит, что на сооружение нельзя оформить право собственности и распоряжаться по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду на законных основаниях и т.д.).

Ответственность за строительство без разрешения на строительство

Самовольную постройку нельзя поставить на учет, а значит, заключать с ней любые нуждающиеся в регистрации сделки — от аренды до залога. Строительство дома или любого другого объекта без разрешения на строительство является административным правонарушением.

Риски строительства без разрешения:

Даже если у собственника получится легализовать здание, которое строится с нарушениями, ему придется заплатить штраф в соответствии с КоАП — до 50 тыс. рублей для ИП и до 1 млн рублей для юрлиц. При обнаружении факта нецелевого использования земли штраф вырастет на сумму до 200 тыс. руб. Не стоит забывать о санкциях за неуплаченный налог.

Муниципальные власти могут приостановить на срок до 90 дней эксплуатацию здания, которое строили без разрешения. Если деятельность компании сосредоточена полностью в этом объекте капитального строительства (магазин, промышленный объект), то фактически это означает приостановку деятельности организации.

Требование о сносе может быть предъявлено в случае, если у компании отсутствует право собственности на участок либо она возвела здание, которое не соответствует категории земли. Кроме того, снести дом потребуют в случаях, если нарушаются права третьих лиц или выявлена опасность для жизни и здоровья граждан.

Собственник обязан снести объект в течение полугода-года, и сделать это за свой счет. Административной ответственности в виде штрафов, размеры которых мы рассмотрели ранее, при этом также не избежать. При отказе от выполнения требований о ликвидации самовольную постройку без согласия собственника снесут муниципальные службы, выставив счет за свою работу.

Суд может вынести решение об изъятии участка, но в Москве редко встречаются такие случаи. Как правило, принудительное изъятие возможно в том случае, если владелец отказывается сносить самострой, который наносит вред окружающей среде. Изъятие участка — это крайняя мера.

Отметим, что если ранее администрация выносила предписания на снос практически без разбирательств, то сейчас контролирующие органы в большинстве случае добиваются приведения здания в соответствие с нормативами. После этого постройка может регистрироваться в административном порядке.

Как легализовать самострой

Что делать для сохранения постройки без разрешения на строительство? Главным условием для законного оформления дома является приведение его в соответствие с нормами.

Порядок легализации прописан в Гражданском кодексе (222 статья). Собственник может пойти по одному из двух путей — обращение в Градостроительно-земельную комиссию (административный способ) или в суд (судебный).

Юристы рекомендуют сначала решать вопрос административным способом, и только потом судебным. С такой последовательностью у собственника больше шансов на получение положительного решения, если оформиться через ГЗК не получится.

Разберем подробнее каждый из этих способов.

Градостроительно-земельная комиссия

Для регистрации объекта строительства без разрешения на строительство через ГЗК заявитель должен собрать пакет документов, которые подтверждают безопасность сооружения, отсутствие нарушения прав третьих лиц и вреда окружающей среде.

В своем обращении собственник должен попросить административный орган сохранить в текущих границах незаконную постройку и указать, что все выставленные штрафы будут оплачены.

После подачи заявления созывается рабочая, которая проводит совместные заседания с ДГИ и прочими профильными органами по вопросу сохранения здания. Далее обсуждение выносится на заседание Градостроительно-земельной комиссии. Если никаких разногласий не выявлено, выносится решение о возможности сохранения объекта. Только после этого возможна выдача заявителю документов на здание. Как видим, это не быстрая процедура, которая занимает несколько месяцев.

Обращение в суд

Процедура признания объекта строительства легальным через судебный орган занимает еще больше времени — минимум 6 месяцев. Собственник должен предоставить проект, акты от МЧС, Роспотребнадзора, заключение о состоянии постройки и ряд других документов.

Иск подается в районный суд, а если стоимость объекта не более 50 тыс. руб. — в суд по месту расположения самостроя.

Шансы на вынесение положительного решения увеличиваются в разы, если собственник сможет доказать, что уже была попытка узаконить объект административным путем. Изменение ВРИ участка, обращение в ГЗК — веские доводы для суда.

Оказавшись в ситуации, когда нужно узаконить самовольную постройку, не стоит пренебрегать помощью экспертов. Дела о регистрации права собственности на самострой в Москве нельзя назвать простыми. Это тот случай, когда необходима разработка плана действий при тщательном правовом анализе. Компания «Хэлп Девелопмент» занимается легализацией самостроев в Москве с 2011 года и защитила от сноса сотни коммерческих объектов. Наши сотрудники — работники госорганов, которые знают, как работает ГЗК и другие инстанции изнутри, и поэтому предлагают эффективные методы взаимодействия с ними. Результат — узаконивание объектов самовольного строительства в текущих границах, даже если они были возведены без оформления разрешительной документации.

Запишитесь на бесплатную консультацию с экспертами «Хэлп Девелопмент», чтобы узнать, как мы можем помочь в вашей ситуации!

Специальное разъяснение: дачники вправе начинать строительство дома на своем участке без предварительного разрешения и даже не уведомляя чиновников. Такие правовые позиции закреплены в одном из свежих постановлений пленума Верховного суда РФ.

Если вы нарисовали дачу своей мечты, то это уже повод для строительства. / Сергей Михеев

Как подчеркивается в документе: «Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой».

Проще говоря: нельзя сносить дачный домик только на том основании, что хозяин не спросил разрешения заранее. С формальностями можно разобраться и позже.

Более того, до 1 марта 2031 года, срока окончания дачной амнистии, зарегистрировать такие строения будет проще.

Как указывает Пленум Верховного суда РФ в постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», до этого срока зарегистрировать постройки на участках для садоводства, ИЖС или на приусадебных участках можно и на основании только технического плана, декларации и правоустанавливающего документа на участок. Так что придать законный статус дачному домику можно без лишней волокиты. Но, конечно, дом должен быть построен правильно. То есть безопасно, без нарушения градостроительных норм.

Эксперты добавляют, что, в принципе, любые хозяйственные постройки можно начинать строить без лишних бумажек. Оформить документы на какой-нибудь сарай можно и потом. Однако в наши дни есть уникальная возможность заняться и дачами.

«По общему правилу построить без соблюдения административных процедур (разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, уведомление о планируемом строительстве, уведомление об окончании строительства) можно любые хозяйственные постройки и гаражи, т.е. это правило закреплено в Градостроительном кодексе по умолчанию и не ограничено сроком действия закона», — пояснил вице-президент Гильдии российских адвокатов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов.

По его словам, объекты ИЖС и садовые дома подпадают под дачную амнистию и до 1 марта 2031 года их также можно строить без необходимости направления уведомлений о планируемом строительстве, а по завершении строительства — уведомления об окончании строительства. «При этом разрешение на строительство и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию на такие объекты также получать не нужно, за исключением случая, когда строительство объекта ИЖС осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — говорит он. — Еще есть так называемая гаражная амнистия, но она больше касается вопроса узаконивания уже построенных объектов и оформления земельных отношений».

Адвокат дал советы, как юридически грамотно построить дом на своем дачном участке.

«Это сделать достаточно просто, — говорит Никита Филиппов. — Во-первых, нужно найти кадастрового инженера. Если не знаете, где искать — можно обратиться на сайт Росреестра. Заодно там можно проверить, действующий ли у него статус или нет. Также рекомендуется подготовить декларацию об объекте недвижимости по форме, утвержденной Росреестром». Но, если это будет сложно, можно попросить заполнить ее кадастрового инженера».

На основании представленных документов и по результатам проведения замеров кадастровый инженер готовит технический план и сдает его в Росреестр (если договором с ним предусмотрена такая обязанность кадастрового инженера). Это — во-вторых. За регистрацию необходимо уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Есть и еще одно важное уточнение Пленума ВС РФ, на которое обращает внимание адвокат: даже при наличии вступившего в законную силу решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Иными словами — приговор дому еще не окончателен. Дачник может махнуть рукой и вызвать бульдозеры. Или взять себя в руки и оформить нужные документы.

Даже если принято решение о сносе дачного домика, у хозяина еще есть шанс привести документы в порядок и спасти дачу

«Если должник до 1 марта 2031 года исполнит решение суда путем приведения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствие с установленными требованиями, он вправе подать документы на регистрацию права собственности на построенный объект, в т.ч. без необходимости получения уведомлений об окончании строительства», — поясняет адвокат. Таким образом, дом станет несносным. В хорошем смысле.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев отметил, что дела о самовольных постройках имеют особую социальную значимость. «При рассмотрении подобных споров необходимо соблюдать баланс: с одной стороны, не допускать неоправданной легализации опасных объектов, с другой — снос должен быть крайней мерой, применяемой лишь в тех случаях, когда он действительно необходим», — сказал он.

По его словам, несоблюдение ряда требований само по себе не может быть причиной для сноса. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

«В принятом постановлении разъясняется, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. Таким образом, самовольную постройку нельзя ни продать, ни подарить», — пояснил Владимир Груздев.